日圓狂貶 赴日買房近3年失利

工商時報【記者黃惠聆╱台北報導】

根據國際房仲業統計，近3年到日本買房的投資人，至今幾無獲利，全部日圓貶值「吃掉了」，而且日本房屋持有稅高，若沒有出租出去，本金可能會一點一滴地流失。

近一、二年到海外買房比在國內買房更熱，甚至一家公司總經理想到打算退休後去日本長居，看到日本東京代官山一新建案套房，繳1成訂金去抽籤，結果還沒有抽到，被退的數百萬日圓，還不知道如何處理這筆日圓。該位總經理表示，到日本買房還要抽籤，原本以為是仲介業的「噱頭」，沒有想到真的沒有抽中，要買日本房真不容易。

儘管台灣熱衷買日本房，但近3∼4年到日本買到房的投資人至今還在住「套房」，因為之前進場買日本房地產時，日圓價位都在80∼90日圓，如今日圓貶到120日圓，匯兌損失就達3∼4成，即使日本租金投資報酬率再怎麼高，也彌補不了匯兌損失。

在各國到處買房的亞太國際地產總經理秦啟松就選擇「認賠」賣出日本房產。秦啟松說，在買日本房就像買車子一樣，房價一年比一年低，就算沒有跌，漲幅也很有限。

過去20∼30年日本房價只跌不漲，讓大多數日本人寧可租房也不想買房，所以日本租房市場需求大，日本房要出租，非難事，只不過日本房屋持有成本很高，在幾經考慮後，決定認賠賣掉。

日本信義社長何偉宏也表示，投資人赴海外置產除了預先做好資金配置規畫，對於當地的法律規定更要先請教專業人士，而且每個國家地區的法律和稅制都不同，不動產交易金額龐大，估算稅費成本更重要。

日本信義房屋表示，以東京買房為例，購入時的一次性稅費約佔成交價的2∼3％，加上仲介服務手續費，另外還有每年需支付固定資產稅（1.4％）及都市計畫稅（0.3％），每年5、6月時申報。

日本的房屋持有稅和台灣類似，台灣以房屋現值為課稅計算標準，日本則是以固定資產稅評價額（類似公告地價，約市價6折左右）為計算稅基，另到日本買房一定要設立納稅管理人，代為處理稅務事，一年每間房約新台幣2萬5,000元。

若沒有將房屋出租，持有日本房產每年維護成本、稅金以及相關雜費並不便宜，以一間約新台幣2,000萬元的日本東京高級套房為例，每年要交固定資產稅及都市計畫稅約新台幣8萬元，外加納稅管理人費用、大樓管理費、修繕基金等，每年約新台幣15萬元左右。

國際房仲業者說，即使將日本房屋出租，房東還得付租賃管理費用等服務費用（大樓管理費、修繕基金等），另租金收入須列入所得，在每年2至3月要申報所得稅（所得稅率5∼40％），持有成本確實比台灣高。

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